نقل العقار إلى شركة مملوكة: متى ينطبق الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية؟

نقطة الانطلاق

منذ نفاذ نظام ضريبة التصرفات العقارية ولائحته التنفيذية في أبريل 2025، تخضع التصرفات العقارية لضريبة بنسبة 5% من قيمة التصرف، أياً كانت حالة العقار أو شكله أو استخدامه. ونقل العقار من مالكه إلى شركة، حتى لو كانت مملوكة له بالكامل، تصرفٌ عقاري خاضع من حيث الأصل، ما لم يندرج ضمن إحدى حالات الإعفاء التي عددتها المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية.

ويعني ذلك أن قرارات تبدو تنظيمية بحتة، كنقل عقارات العائلة إلى شركة أو تجميع عقارات المجموعة في شركة واحدة تمهيداً للتمويل، قد تحمل كلفة ضريبية تبلغ 5% من القيمة السوقية للعقار إن لم تُبنَ على أحد مسارات الإعفاء وتُدَر شروطه بعناية.

المسار الأول: تقديم العقار حصةً عينية في رأس مال شركة

يُعفى التصرف العقاري الذي يُقدَّم حصةً عينية في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة، بشرطين: ألا يتصرف مقدِّم العقار في الحصص التي حصل عليها مقابله مدة لا تقل عن خمس سنوات، وأن تحتفظ الشركة طوال هذه المدة بقوائم مالية مدققة من مراجع خارجي معتمد.

والشرط الثاني هو الأكثر إغفالاً في الواقع العملي؛ فكثير من الشركات الخاصة لا تُعدّ قوائم مالية مدققة بانتظام، وغيابها في أي سنة من سنوات المدة قد يُسقط الإعفاء.

المسار الثاني: من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق يملكه منفرداً

يُعفى التصرف العقاري من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق استثماري مؤسسَين في المملكة، إذا كان المتصرف يملك، بشكل مباشر أو غير مباشر، جميع الحصص أو الوحدات منفرداً، وبشرط ألا تتغير نسبة ملكيته مدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف.

هذا المسار مصمم للمالك المنفرد. فإذا كانت الشركة المستقبِلة مملوكة لأكثر من شخص، كأفراد الأسرة الواحدة، فلا ينطبق بصيغته، ويُنظر حينئذ في مسار الحصة العينية أو في ترتيب مختلف للنقل.

المسار الثالث: بين شركتين تجمعهما ملكية كاملة

يُعفى التصرف العقاري بين شركتين مؤسستين في المملكة، أو بين شركة وصندوق استثماري، إذا كانت إحداهما تملك الأخرى بالكامل أو كان يملكهما بالكامل الشخص ذاته، بشرط استمرار هذه الملكية الكاملة مدة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف.

ويفيد هذا المسار في إعادة ترتيب العقارات داخل المجموعة، لكنه يقيّد بيع أي من الشركتين أو إدخال شريك في أيٍّ منهما طوال المدة.

متى يسقط الإعفاء؟

إذا لم تُستوفَ شروط الإعفاء في أي وقت خلال المدة، تستحق الضريبة من تاريخ التصرف العقاري الأصلي، ويجب سدادها خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإخلال بالشروط. أي أن الضريبة تعود على النقل الأول نفسه، إضافةً إلى ما قد يستحق على المعاملة اللاحقة إن كانت هي الأخرى تصرفاً خاضعاً.

ومن الحالات التي تؤدي إلى الإخلال في الممارسة:

• بيع الحصص أو جزء منها، أو التنازل عنها لأحد أفراد الأسرة، قبل اكتمال المدة.
• إدخال شريك أو مستثمر بزيادة رأس المال؛ فقد لا تُعد الزيادة تصرفاً عقارياً بذاتها، لكنها قد تغيّر نسبة ملكية المتصرف وتُخل بشرط المسار الثاني.
• نقل الحصص إلى شركة قابضة ضمن إعادة هيكلة، إذ قد يُعد تصرفاً في الحصص بحسب المسار المطبق.
• التوقف عن إعداد القوائم المالية المدققة في مسار الحصة العينية.

وقد استثنت اللائحة من الإخلال التغييرَ الناتج عن الطرح العام، أو البيع الجبري بأمر قضائي، أو الاندماج والاستحواذ المستوفيين لشروطهما، بشرط استمرار مدة الاحتفاظ.

أسئلة تُحسم قبل النقل

1. هل يتسق شرط الاحتفاظ خمس سنوات مع خطط الملاك؟ أي بيع متوقع، أو دخول شريك، أو انتقال للحصص بين أفراد الأسرة، ينبغي أن يُدرس قبل النقل لا بعده.
2. أي المسارات ينطبق فعلاً على هيكل الملكية القائم، وما الذي يلزم لاستيفاء شروطه كاملة؟
3. هل تستطيع الشركة الالتزام بالتدقيق الخارجي طوال المدة إن كان المسار هو الحصة العينية؟
4. هل سُجل التصرف المعفى لدى الهيئة في تاريخه أو قبله، مع الاحتفاظ بما يثبت استيفاء الشروط؟
5. هل القيمة المعتمدة في النقل موثقة بتقييم مستقل؟ فللهيئة التحقق من القيمة في تصرفات الأشخاص المرتبطين، وهي مسألة تكتسب أهمية خاصة إن سقط الإعفاء لاحقاً.

خلاصة

الإعفاء في هذه المسارات أداة تنظيمية مفيدة، لكنه التزام ممتد خمس سنوات وليس إجراءً يُنجز يوم الإفراغ. والقرار الصحيح يُبنى على خطة الملكية للسنوات القادمة، ويُدار بعد النقل بسجل يرصد الشروط والمواعيد حتى تنقضي المدة.